Desde que se fundó el Sindicato tuvimos claro que una de las experiencia que más compartimos las inquilinas es el hecho de que los caseros intenten robarnos la fianza cada vez que dejamos un piso.
La única manera de poner freno a estos y otros abusos de los caseros y conseguir alquileres estables es organizarnos y visibilizar todo este tipo de problemáticas. Por ello, si quieres garantizar tus derechos el primer paso es siempre afiliarse al Sindicato y ponerte en contacto con nosotras en accionsindical@inquilinato.org
Te dejamos aquí esta breve guía que te puede ayudar a despejar dudas sobre cómo recuperar la fianza.
La fianza es una tasa “parafiscal” para recaudar dinero destinado a políticas de fomento de la vivienda de alquiler. En la práctica, la fianza es una especie de garantía a cargo de las inquilinas, que recuperaremos cuando el contrato se extinga.
En los arrendamientos de vivienda, la fianza equivale a una mensualidad de la renta; en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, a dos.
No se debe confundir la fianza con los “gastos de gestión” o “comisión” de la inmobiliaria, que corren a cargo del casero, dado que es él quien contrata sus servicios. Desde el 26 de mayo de 2023 hemos conseguido que la ley prohiba expresamente que se cobren al inquilino.
Tampoco debe confundirse con la “garantía adicional” o “depósito”. Durante los últimos años la patronal inmobiliaria ha popularizado pedir dos meses extra de fianza (e incluso más) con el fin de “dar más seguridad al casero” dificultando cada vez más nuestro acceso a una vivienda. Es importante recordar también que la LAU, en su artículo 36, prohibe que se cobren más de dos meses de garantía adicional.
La fianza no se actualizará durante los cinco primeros años de alquiler –o 7, si el contrato se firma con persona jurídica (una empresa)-. Sin embargo, en el caso de que firmemos un nuevo contrato con un nuevo precio el casero podrá exigirnos una subida proporcional de la fianza, o bien podremos exigir una bajada, en el caso de que consigamos bajar el precio del contrato.
Sí, en el caso de Madrid la fianza debe depositarse en la AVS (Agencia de la Vivienda Social), bajo el decreto 181/1996
Depositar la fianza corre siempre a cargo del casero, que debe hacerlo dentro de un plazo de 30 días desde la formalización del contrato.
Las sanciones dependen del tipo de infracción, pudiéndose sancionar con multas desde el 5 al 25% del importe de la fianza no depositada, con un tope de 6.010,12 €, si la infracción es leve, y del 26 al 50%, con un tope de 90.151,82 €, si la infracción es grave. Tienes más información de que hacer si tu casero no ha depositado la fianza aquí
Si se sospecha que puede haber problemas con la devolución de la fianza, aconsejamos que se acuda antes a la Agencia de la Vivienda Social (Calle Basílica, 23) y se solicite la confirmación de que la fianza fue depositada en los registros de la Comunidad Autónoma de Madrid cuando se firmó el contrato. Si descubrimos que el propietario no ha depositado la fianza, podemos utilizarlo como una herramienta muy útil para presionar al casero a que nos devuelva la fianza ya que este depósito es obligatorio y si se le denunciamos por ello, puede acarrearle unas sanciones graves.
Si estás en esta situación contáctanos por correo en accionsindical@inquilinato.org
Una opción es la de pedir, a la finalización del contrato, que el casero revise el piso en su presencia y firmemos un documento de rescisión de contrato en el que se recoge que no hay desperfectos atribuibles a las inquilinas devolviendo en ese momento la fianza.
Si los propietarios no acceden a firmar, entregamos las llaves tomando antes fotos o vídeos del estado de la vivienda para que quede constancia de cuál es el estado en el que dejamos la vivienda y podamos iniciar el procedimiento de recuperación con el Sindicato.
Además, aunque no es estrictamente legal puedes dejar de pagar el último mes de alquiler. Si haces esto debes saber que el casero podría reclamarte dinero si acredita ante un juzgado que ha tenido que arreglar algunos desperfectos que has podido generar (en la última pregunta veremos cuáles son)
En primer lugar, debemos saber que tienen un plazo máximo de 30 días para devolvernos la fianza a contar desde la devolución de las llaves. Si, tras esperar ese mes, siguen sin contestarnos. Contacta con el Sindicato para que podamos enviar una comunicación al propietario solicitando la devolución de la fianza con la advertencia de que en su defecto se ejercitarán acciones judiciales en su contra. Esto último es importante porque deja constancia de la reclamación en un futuro proceso judicial.
Si el burofax no surte efecto nos queda la vía judicial. Se puede reclamar judicialmente sin coste y sin necesidad de abogado ni procurador si la fianza no excede 2000€. Desde el Sindicato te acompañaremos en todo el proceso para recuperar tu fianza así como los intereses de demora que reclamaremos.
Si se devuelve la fianza pero descontando cantidades, hay que tener presente que la fianza solo sirve para cubrir determinados desperfectos o suministros pendientes. En cualquier caso, el casero debe presentar factura de la reparación o del abono del suministro ya que si no, no es válido y, por lo tanto, nos corresponderá íntegramente la cantidad de la fianza.
El casero podrá detraernos parte de la fianza si devolvemos la vivienda con desperfectos que van más allá de uso cotidiano y que corresponden directamente con un mal uso por nuestra parte. En ningún caso pueden cobrarnos cosas tales como la pintura del piso o el mantenimiento de elementos estructurales de la vivienda.
Para evitar posibles abusos del arrendador, es conveniente que fotografiemos todo el piso al firmar el contrato para documentar el estado en que se encuentra, prestando particular atención a todos los desperfectos que localice, haciéndoselo saber cuánto antes. Las fotos deben tomarse en formato RAW para que sea posible acreditar que no han sido manipuladas. También es conveniente revisar y pactar las disposiciones que se establezcan en el contrato respecto de derechos y deberes en cuanto a reformas o intervenciones en el piso, sabiendo que de fondo será la LAU la que garantice nuestros derechos.
El arrendador solo puede detraer la cantidad correspondiente a la reparación de los daños ocasionados. Es conveniente, para evitar posibles abusos al respecto, que el arrendatario exija que se le presente un presupuesto y/o una factura de todas las reparaciones efectuadas por el arrendatario a causa de los citados desperfectos.
